资讯：法拍房投资中需要注意的7大问题

今天小编给大家普及一下各位都比较关心的问题，那就是在购买法拍房的过程中我们所需要注意的安全问题，虽然这些问题我们公司是帮助您全程调查及解决的，但毕竟我们自己也了解一些相关知识，会更安心 ，这也是我们对您的一份责任所在。  接下来内容简洁明了，各位可以借鉴参考：

1、拍卖价格

　　拍卖当然Zui关注的首先是价格。

　　首先是评估价，对拟拍卖的财产，人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中，评估公司评估费用往往是基于评估物价值。所以你们懂的，评估的价格实际上是有水分的，不要按此来指导竞拍。

　　起拍价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；但每次流拍的，下一次拍卖时，价格Zui高下调比例不能超过上次拍卖保留价（即流拍价）的20%。下调比例由法院定，被执行人无异议即可。对于不动产而言，法院可拍卖三次。

　　所以单从拍卖价格看，拍卖的价格和市场价格还是有很大的升值空间的。从这个角度来看，司法拍卖无疑是个大馅饼。

　　一套房子在拍卖时的房产价格

　　相同小区，相同户型的二手房价格

　　在现实情况中，有很多的操作方法。比如首次拍卖基本在9折左右，首拍大家基本都很默契地让它流拍，然后再二拍，降10%~20%左右，再流拍，再降 10%~20%左右，进入三拍，这个时候就不要错过了，都相互抢起来吧。基于这种默契大家实现了利益Zui大化。

　　所以看到多次拍卖的房源，大家可以重点关注关注，因为它的价格往往已经被压了20%以上。当然，也要了解清楚流拍的原因，如果是房子本身有一些问题，也可能会带来流拍的结果。

　　另外价格方面需要注意的是，根据新出的《Zui高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，不再设置保留价，一人报名一人出价即可成交，这对购买者来说，也算是个利好。

2、限购的问题

　　虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前全国在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办 理过户手续。当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后，司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。换言之，司法拍卖房在实践中并不属于限购范围，这又是个大馅饼，在限购城市想买房那叫一个难啊，司法拍卖剑走偏锋，也能避开限购政策，购置到自己想要的房子。当然，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。

　　可能主要的原因也在于：现在拍卖房屋都在通过淘宝司法拍卖交易平台发布、出价，使得交易的可视面贯通了全国，也使得对竞拍人资格的审核变成了不可行。淘宝网上进 行的司法拍卖面向的是全社会，其它不执行限购的城市可以竞买、过户，上海竞买人一旦竞买成功却因限购无法过户，会导致畅通的流程中出现死节点。

　　当然，虽然说司法拍卖的财产是不受限购政策影响的，但具体情形还是应当在参与拍卖前去咨询下执行法院网拍对接人员，如果限购的话在拍卖页面上一般也会有说明。

3、手续是否完备齐全的问题

　　房 屋的产权状况是否有问题，三证有没有办好，按揭是否还清，当前的实际居住情况如何？有没有清场？有没有被抵押出去、有没有出租出去、有没有重复抵押、有没 有被注册为某个公司的办公地点、房主人登记的姓名与被执行人是否一致、房屋现在是否有人居住等等。有很多有纠纷的买下来会有很多麻烦，倒不是说这样的房子 不能买，而是要提前弄清楚，然后考衡量拍卖价格是否合适时需要考虑进去。

　　具体房子的这些内容在淘宝司法拍卖的详情页都会有所陈述，大家要留意分辨。如果在页面上没有提及，也可以向对接的法官进行沟通了解。

　　特别是有些房子司法拍卖成功，并且也顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。反馈到法院，法院也以还有人居住不予以强制执行。另外，法拍房 还可能遇到唯一住房的问题。2004年Zui高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需 的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。所以在司法实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，是往往不予执 行。

　　笔者的建议是当你对该房感兴趣时，一定要到现场去踩踩点，敲敲门，左邻右舍询问下，看看是否还有人居住，是否已经清场。对于还未清场的还是要慎重再慎重。

4、房产欠费问题

　　欠费主要是水电气费和物业费。在了解是否具备购买条件后，重点关注拍卖房屋是否存在欠费问题。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。

　　现在的司法拍卖都还是非常透明的，我指的是长三角这一带，其它的没参与过，没有发言权。象物业费、水电气等欠费情况都会在该房产的详细信息中列明，并到分。所以你在评估该房子是否该购买时，也需要将欠费部分纳入到成本范畴中进行考虑。

5、是否有租房备案

　　特意把租房备案单独拿出来说，上了这个当的人实在太多了。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。

　　网上有很多这样的坑爹例子，比如今年1月份，张先生通过司法拍卖购得宝安区某房。3月份，张先生从法院拿到了《执行裁定书》等文件，不过资料中却包含一份 “租房合同”，承租方两名人士在房屋内居住，自称已经住了两年多了，其老板是房屋原业主的债主，老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”……张先生说Zui初自己是在深圳市土地房产交易中心看到该房产拍卖信息，当时拍卖信息上确有“租约”二字，不过没想到的是，租约竟会长达15年。其称， 租赁合同载明租金按月支付，一次性付了90万不合常理，并且租约一般是签一年，Zui长不过三年，该房产一下多出了15年租约，这种情况要么你就出钱摆平，要么就等租约期满，没有什么好的办法。

6、税费问题

　　司法拍卖交税的特殊性在于，上下家税费由买受人一人承担。用脚趾头想都知道法院或者拍卖行不可能给你交税。而且纳税有一个很重要的特征——必须当场全额缴纳。

　　对 于这个税费均由买受人承担，其实也很好理解。其原因在于司法拍卖的房屋中大多数被执行人也就是原房主已经无力偿债，或已外逃下落不明。因此在司法拍卖中惯 例就是由拍卖成交人全额交付所以过户相关费用，该条款也都在拍卖时载明，一般没有出过很大的争议。但如果房屋本身价值超过被执行金额营业税等出卖人费用肯 定被执行人出，如果不足额只能由购房人出。

　　不同地区税费减免等政策也有所不同。房子过户也就契税，营业税和所得税，这几个是大头。但这些税都是按评估价格来计算的，我举个例子，你这套房子50万元， 但评估价格在100万元的话，如果契税按1.5个点，营业税按5.5个点计算的话，虽然税率只有7%，但基数按100万元来算的话是7万元，折到你50万 元的房价上那就达到14%的费率了。

　　笔者就有个朋友通过司法拍卖，前段时间其他手续终于在法院办理好了，开开心心的去房管所过户，到那一看傻了眼，一套50W的房子，杂七杂八的费用加上去过户 费竟然高达20%？还全部要买家出，这个价格已经超过本镇周边新开盘或者已经建好在售的房子房价了，本来拍卖就是全款支付不能贷款，因为便宜而购买，这样 一来交这么高的过户费，简直比贵的还贵！

　　网 上也有很多类似的例子，如王先生通过司法拍卖拍得一套住宅，成交价150万，面积100平方米，此房屋原系某公司所有，该公司于2004年购入，价格60 万，从未交纳过房产税。在王先生办理过户手续时被要求交税，经咨询国税和地税部门，需要交纳各种税收近50万。坑有多大，大家可想而知。所以，大家别光看 司法拍卖的房子便宜就跃跃欲试想出手啊，一定要算清楚，这个世界还是馅饼与陷阱共存的。

　　对了，搞不清楚时，大家就记得，司法拍卖的价格，说白了就是法院Zui终要拿到的数，其余产生的费用都由买方担，记住这点就行了。

7.能否贷款的问题

　　司法拍卖支持贷款，这也是为了降低了群众参与司法拍卖房产的门槛，既满足了竞买人的融资需求，又提升了法院的执行工作质效，还有利于银行提高不良资产处置效率。

　　需要竞拍人注意的是，别等拍下来再去找银行！需申请贷款的，在司法拍卖公告发布10日内可向银行提出申请。一旦申请被批准，竞买人竞拍成功后，只要在规定时间向法院交付首付款，法院就会出具成交确认书送到银行，有银行和购买人办理过户和抵押手续，银行则会在指定限期内将余款打到法院账户上。

　　右上角有可贷款标记的，方为可以贷款项目。在项目信息中也会注明贷款提供的银行及联系方式，可在拍卖前先行联系了解情况。

　　Zui后贷款过程中需要注意的一点是，关于过户，放款的时间顺序一定要在法院和银行都问清楚情况。河南郑拍是一家专业的司法拍卖公司，可全程辅助受买人来得到房。